De bouwkosten zijn afhankelijk van vele factoren.

Een aantal belangrijke:
- Het bouwsysteem: (prefab) houtskeletbouw is fabrieksmatig voor te bereiden en daarom snel in elkaar te zetten in de bouw: dat scheelt bouwtijd en dus bouwkosten. Een traditionele bouw (kalkzandsteen wanden en betonnen vloeren) duurt langer maar is bij de meeste aannemers de meest gebruikte en bekende manier van bouwen. Zo zijn er nog meer kostenbepalende en beeldbepalende bouwsystemen.
- Vrijstaand of geschakeld: een van de duurste onderdelen van de woning is de gevel. Een vrijstaande woning is dan ook vanzelfsprekend duurder dan een geschakelde woning waar dus minder gevel gebouwd hoeft te worden.
- EPC: door de overheid wordt de energieprestatiecoefficient waar nieuwbouw aan dient te voldoen steeds strenger. De epc-berekening geeft aan hoe energiezuinig een woning is. Dit gaat over isolatie van de gevel, verwarming, ventilatie en duurzame energie. De net doorgevoerde verlaging van 0,8 naar 0,6 betekent voor een vrijstaande woning een extra investering van ca 25.000,- in duurzamere installaties of betere isolatie (bijvoorbeeld 3-dubbel geisoleerd glas).
- De afwerking van de woning: in de afwerking van wanden en plafonds bijvoorbeeld kunnen grote prijsverschillen ontstaan: een van de goedkoopste afwerkingen is spuitwerk, ca 6 per m2. Stucwerk met sausen kost ca 28 per m2. Bijna 5x zo duur.

Het is dus lastig om vantevoren een indicatie te geven van de bouwkosten. Op internet zijn er dan ook allerlei verschillende bedragen te vinden waarbij het erg moeilijk is om na te gaan welk bedrag reeel is en wat er dan bij dat bedrag inbegrepen is. Bij een groot aantal aanbestedingen die we gedaan hebben liggen de gemiddelde bouwkosten tussen de 450 en 500 euro per m3 voor een vrijstaande woning. Bij geschakelde of rij-woningen zijn de kosten beduidend lager, vanaf circa 320 euro per m3. Per m2 zou dit uitkomen tussen de 1000 en 1600 euro. Hierbij is het uitgangspunt eenvoudig sanitair en tegelwerk en een goed afgewerkte woning. Niet inbegrepen is de keuken, de stoffering en vloerafwerking en inrichting (bijvoorbeeld vaste kasten).

Het resultaat is dan dus een netjes afgewerkte woning (wanden gestucadoord, houten opdekdeuren e.d.). Natuurlijk is het mogelijk om goedkoper te bouwen door bijvoorbeeld voor een goedkopere afwerking te kiezen, installaties te vereenvoudigen of bijvoorbeeld stalen binnendeuren en kozijnen aan te brengen.

Om een beeld te geven van de bouwkosten volgen hieronder een aantal voorbeelden:

Kavel 117, Cronenburgh Loenen aan de Vecht Vrijstaand, 1 blinde gevel
Bebouwd oppervlak: 68,5m2
Bruto oppervlak: 230,8m2
Inhoud: 596m3
Aantal bouwlagen: 2 met kap, traditioneel
Bouwhoogte: 10 meter
Bouwkosten 302.000,-
506 per m3
1308 per m2
Realisatie 2007
Kavel 179, Cronenburgh Loenen aan de Vecht Half vrijstaand
Bebouwd oppervlak: 105,7m2
Bruto oppervlak: 274,2m2
Inhoud: 860m3
Aantal bouwlagen: 2 met kap, traditioneel
Bouwhoogte: 10 meter
Bouwkosten 385.000,-
447 per m3
1404 per m2
Realisatie 2007
Krimpen, Lansingh Zuid plan de Lepelaar Tussenwoning
Bebouwd oppervlak: 87,7m2
Bruto oppervlak: 265,5m2
Inhoud: 793,8m3
Aantal bouwlagen: 3, traditioneel
Bouwhoogte: 9,4 meter
Bouwkosten 223.000,-
281 per m3
840 per m2
Realisatie 2008
Kavel 143, Cronenburgh Loenen aan de Vecht Vrijstaand
Bebouwd oppervlak: 101,3m2
Bruto oppervlak: 252,4m2
Inhoud: 708m3
Aantal bouwlagen: 2 met kap, traditioneel
Bouwhoogte: 10 meter
Bouwkosten 380.000,-
536 per m3
1505 per m2
Realisatie 2010
kavel 36 Rieteiland Oost IJburg Amsterdam Vrijstaand
Bebouwd oppervlak: 125,3m2
Bruto oppervlak: 272,9m2
Inhoud: 803,5m3
Aantal bouwlagen: 3, houtskelet
Bouwhoogte: 9 meter
Bouwkosten 378.000,-
470 per m3
1385 per m2
Realisatie 2011
kavel Almere Columbus kwartier Vrijstaand
Bebouwd oppervlak: 64m2
Bruto oppervlak: 192m2
Inhoud: 520m3
Aantal bouwlagen: 2 met kap, traditioneel en houtskelet
Bouwhoogte: 10 meter
Bouwkosten 194.000,-
371 per m3
1010 per m2
Prijsniveau 2011


Naast de zaken die bouwkundig in overleg bepaald kunnen worden is er nog een andere zeer belangrijke kostenbepalende factor: de keuze van de aannemer.
Bij aanbestedingen kunnen de prijzen van aannemers soms meer dan 50% uit elkaar liggen, allen gebaseerd op dezelfde goede en sluitende bestekstukken. Dat geeft aan dat de keuze van aannemers die een prijs mogen maken dus van groot belang is. De goedkoopste prijs hoeft trouwens niet te betekenen dat dit aan het einde ook resulteerd in de goedkoopste bouwsom. Ook dan is een weloverwogen keuze en goed analyse van de aanbieding van essentieel belang, iets waar we nu al veel ervaring mee hebben.
Deze ervaring is gebaseerd op een groot aantal aanbestedingen voor woningen dat we hebben kunnen organiseren. Daarbij zijn er een aantal aannemers waarbij de prijs, kwaliteit en bouwproces aanleiding geven om deze vaker uit te nodigen bij aanbestedingen. Dat geeft vertrouwen en zorgt ervoor dat bij alle partijen de verwachtingen bekend zijn en er dus een soepel, aangenaam bouwproces zal zijn zonder verrassingen. Die verrassingen gaan bijna altijd over geld, iets waar natuurlijk niemand op zit te wachten.

Zoals bij een cataloguswoning is het niet mogelijk om direct bouwkosten aan te geven, behalve gebaseerd op grove richtlijnen zoals prijs per m3 of m2.
Het gaat immers om een ontwerpproces waarbij de voor u perfecte woning in samenspraak bedacht moet worden, natuurlijk rekening houdend met een totaalbudget. Pas als dat ontwerp er is kan er gericht gekeken worden naar bouwkosten. Onze voorkeur gaat er naar uit om op een zo vroeg mogelijk tijdstip aannemers uit te nodigen een raming te maken voor de te verwachten bouwkosten van de woning. Deze inschatting van de bouwkosten moet uiteraard wel reeel zijn; een prijs waar nog 30% marge op zit heeft niemand wat aan.

Het is dan ook van belang om de tekeningen en omschrijving zodanig te maken dat alle belangrijke zaken benoemd zijn (bijvoorbeeld constructie, materialen, principedetails, afwerkingen van wanden en plafonds, electra-wensen, installatieoverzicht). Het voorlopig ontwerp vormt hier de basis voor, uitgewerkt met alle prijsbepalende wensen en eisen. Het is dan mogelijk om al in een vroeg stadium een behoorlijk goede indicatie te krijgen van de bouwkosten zonder dat er heel veel ontwerpkosten gemaakt zijn.

Een bijkomend voordeel is dat de aannemer met de meest aantrekkelijke aanbieding (hoeft niet de goedkoopste te zijn) al in een vroeg stadium aan tafel zit en zijn expertise in kan brengen om de bouw nog efficienter en dus goedkoper te maken. Op die manier dus een perfecte combinatie van een traditionele aanbesteding (met marktwerking) en een bouwteam (met inbreng expertise meerdere partijen).

Bij de bovengenoemde bouwkosten gaat het niet om een totale investering voor de bouw van de woning. Daar komen de volgende zaken bijvoorbeeld nog bij:
- advieskosten
- rentekosten
- legeskosten
- aansluitkosten
- inrichting/stoffering van de woning
- tuinaanleg
- keuken en luxe sanitair
- extra wensen zoals domotica

Voor een overzicht van de te maken kosten (het totaal wordt stichtingskosten genoemd) is dit formulier handig als leidraad.

A  r  c  h  i  t  e  c  t  e  n  b  u  r  e  a  u     J u  l  e  s     Z  w  i  j  s  e  n    Bond Nederlandse Architecten
Jules@Zwijsen.net - 06 4497 6209
Bond Nederlandse Architecten